033 부동산 가격 제원칙의 내용: 네이버 블로그

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가격 분석의 가능성과 한계

2010. 10. 25. 17:09

    본문 폰트 크기 조정 본문 폰트 크기 작게 보기 본문 폰트 크기 크게 보기 가

예측의 원칙이란 부동산의 가격은 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 미래의 이용상태에 대한 예측을 근거로 하여 형성된다는 원칙이다.

부동산의 자연적특성으로 영속성이 있고, 사·경·행 위치의 가변성으로 인해 부동산 가격형성요인 및 발생요인이 어떻게 변동하고 있는지를 파악하여야 한다.

변동을 기초로 예측을 하므로 변동의 원칙과 관련, 부동산은 용도의 다양성과 부증성의 특성이 있어서 장래에 있어서도 최유효 이용이 되어야 하는바, 최유효이용의 원칙과 관련된다.

지역분석시 지역특성의 변화추이, 비교방식에서는 사례가격과 대상가격의 비교검토, 수익방식에서의 순수익, 환원이율 결정 등과 관련.

부동산현상 및 가격형성과정상의 각 요인은 고정적인 것이 아니라 시간의 경과에 따라 항상 변화하는 과정에 있으므로 이의 영향으로 부동산 가격 또한 이러한 변동의 과정에서 형성되고 변화한다는 가격제원칙으로 예측의 원칙과 함께 모든 가격제원칙의 토대가 되는 원칙

자연적 특성으로는 영속성 및 개별성이 있고, 인문적 특성으로는 용도의 다양성 및 병합·분할의 가능성, 사·경·행 위치의 가변성 등이 관련된다.

예측의 원칙, 최유효이용의 원칙

가격요인간의 관계를 동적으로 파악, 부동산 가격은 변동하는바 시점수정 및 가격시점 그리고 가급적 최근 사례 선정의 필요성으로 연결

부동산의 가격은 부동산 각 구성요소의 가격에 대한 공헌도에 따라 영향을 받는다는 원칙으로, 부동산의 가격은 각 구성요소의 기여도를 합한 개념이지 각 구성부분의 투입비용은 아니다.

구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 하는 필요성을 제시한다는 점에서 용도의 다양성, 병합·분할가능성 등과 관계가 있다.

균형의 원칙, 수익체증체감의 원칙, 최유효이용

이 원칙은 다른토지를 구입하여 획지전체의 가격을 상승시키는 경우에 한정가격. 기여도 판정근거가 되고 건물 증축에 있어 추가투자의 적정성 판정에 유용하다. 3방식과 관련해서는 배분법의 근거 및 수익방식에서 순수익 파악의 지침

부동산이 획득하는 수익 중 자본이나 노동 등의 다른 생산요소에 대한 수익이 배분되고 남은 잔여수익이 최종적으로 토지에 배분되고, 이러한 잔여수익이 토지가치의 형성에 영향을 미친다는 것이다.

토지 이외의 생산요소는 비교적 자유로운 이동과 유동성이 보장되는 반면 토지는 고정성 및 고가성으로 인해 초기 투자규모가 크고 환금성이 낮기 033 부동산 가격 제원칙의 내용: 네이버 블로그 때문에 타생산요소가 계속 당해 부동산에 투자되도록 먼저 배분되고 남은 수익이 최종적으로 토지에 배분되기 때문이다.

기회비용, 수익배분, 균형, 수익체증체감 및 최유효이용과 관련

토지에 귀속되는 잔여수익을 자본환원하여 토지의 가격을 구하므로 이는 토지잔여법의 논리적 근거가 된다. 기업용부동산 평가에 있어 순수하게 부동산에 배분되는 수익을 산정하고 이에 의해서 정확한 가격을 구할수 있는바, 수익배분의 원칙의 논리가 기초가 된다.

부동산의 가치가 최고로 되기 위해서는 부동산의 내부구성요소들이 적정한 균형을 유지하여야 한다는 가격제원칙을 말한다.

부동산은 일반재화와 달리 내부적으로 여러 가지 요소가 복합적으로 구성되어 이루어진 재화에 해당되므로 구성요소간의 균형이 전체가치에 끼치는 영향이 큰 것이며, 따라서 균형이 성립되고 있어야 최유효이용이 되는 것이다.

개별분석시 생산요소의 결합비율이 적정한지, 대상부동산의 규모나 용도에 비해 시설 등이 적정한지 등의 내부적 균형여부를 확인하여야 한다. 내부균형요소간의 균형의 상실시에는 기능적감가의 대상이 된다. 이러한 의미에서 기능적감가를 내부적감가라 하기도 한다.

부동산에 대한 투자단위당 수익은 체증하다가 일정수준을 넘으면 체감하게 된다는 원칙이다. 즉 투자와 관련하여 부동산의 가치가 최대로 되는 경우는 한계비용과 한계수입이 일치하는 수준까지 비용을 투입했을 때이다.

한계효용 체증·체감의 법칙과 부동산은 부증성으로 인하여 공급량은 유한한데 인구증가, 산업화 등으로 수요는 계속 증가하므로 토지이용효율의 극대화를 위한 추가투자의 한계점을 파악해야 한다는 점에서 부증성, 용도의 다양성과 관련있다.

수익한계점은 구성요소의 균형점을 찾는 것이 중요한바 균형의 원칙과 관련, 투자한계점을 제시하여 최유효이용의 원칙과 관련

추가투자의 적정성판단, 한계효용층수의 결정, 층별효용비나 지가배분율 등의 산정 등과 관련

최유효이용의 원칙을 부동산의 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로, 부동산의 효용이 최고로 발휘하기 위해서는 그 이용방법이 주위환경에 적합하여야 한다는 원칙이다.

부동산은 그 특성 중 지리적위치의 고정성으로 인하여 일정한 지역을 이루고, 지역성으로 인해 그 지역내의 부동산은 용도, 이용방법 및 가격이 유사해지는 경향이 있는데, 이에따라 개별부동산의 가격 등은 지역의 가격수준의 범위 내에서 결정된다.

최유효 이용, 외부성의 원칙, 균형의 원칙

외부 부적합으로 인한 유용성 감퇴는 수요의 이동을 초래하고, 대상물건의 시장성을 감퇴시키는바 적합의 원칙은 원가방식 중 외부환경과의 부적합으로 인한 경제적 감가요인의 판단기준이 된다.

최유효이용의 원칙을 부동산 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로 부동산가격은 경쟁이 있음으로 해서, 초과이윤이 없어지고 대상 부동산은 그 가치에 적합한 가격을 갖게 된다는 원칙을 말한다.

용도의 다양성으로 인하여 경쟁이 인정되며, 고정성 및 부증성의 특성으로 인하여 강한 수요의존성을 나타낸다.

인적 경쟁은 경쟁의 원칙과 관련되고, 물적 경쟁은 대체의 원칙과 관련.

고정성 및 지역성으로 인하여 지역내의 경쟁관계에 있는 다른 부동산과의 관계를 통하여 용도나 가격이 형성되는데 이를 파악하기 위한 지역분석이 필요하고 또한 개별분석의 과정에서도 이러한 사실을 고려하여야 한다.

사례의 선택은 대체·경쟁 관계가 있는 범위안에서 하여야 한며, 재조달원가 산정시 상한가격 판정시에 고려하여야 한다. 순수익 산정시 초과이윤은 제외시켜야하고, 환원이율 산정할 때에는 경쟁관계에 있는 다른 부동산이나 다른 투자대안의 수익률 등을 고려하여야 한다.

최유효이용의 원칙을 부동산 외부적차원에서 지원하는 원칙으로서, 부동산의 가격은 대체·경쟁 관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화등의 가격과 상호작용 과정에서 형성된다는 원칙이다.

부동산은 자연적특성으로 대체성이 없으나 용도적관점 또는 효용의 관점에서 대체성이 인정된다. 부동산은 고유의 특성으로서 지역성을 갖고있는데, 지역성으로 인해 대체 가능한 지리적범위가 결정되며 그 범위에서 대체성이 인정되게 된다.

수요·공급칙, 경쟁의 원칙, 기회비용의 원칙.

3방식의 성립근거가 되며, 3방식에서의 대체란 용도, 기능면에서의 대체를 의미한다. 대상부동산과 대체관계가 성립하는 다른 부동산이 존재하는 권역인 동일수급권 파악 및 인근지역과 지역특성면에서 대체가 이루어지는 유사지역 파악에 활용된다.

지역분석의 대상 설정 및 경계 설정시 대체의 원칙이 준거가 되며, 개별분석을 통한 최유효이용의 판정시 대상부동산과 대체관계에 있는 부동산의 이용이나 대상부동산의 현재의 용도와 대체관계에 있는 다른 용도를 고려하여야 한다.

대체의 가능성은 비교방식의 성립의 이론적 근거. 기존부동산은 재조달원가를 상한으로 결정된다는 점에서 원가방식의 성립근거가 된다. 부동산의 가격은 같은 순수익이 기대되는 다른 수익성 부동산을 취득시의 투자액 결정에 기준이 되는바 수익방식의 성립근거가 된다.

수요·공급의 원칙이라 함은 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 시장에서의 수요과 공급의 상호작용에 의해 결정되며, 이렇게 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을 미친다는 가격제원칙을 말한다.

부동산의 자연적특성으로 인하여 대체가 불가능하나 용도적 관점에서 대체성이 인정되므로 수요.공급 원칙이 적용된다. 그러나 부증성의 특성으로 공급이 경직적이므로 수요에 의존하게 되며, 부동산의 유형에 따라 수요·공급은 다르게 나타난다.

대체의 원칙, 경쟁의 원칙, 변동·예측의 원칙

비교방식에서 지역요인 비교시 활용되고, 원가방식에서는 상한가격의 의미를 갖는 재조달원가 산정시 활용되며, 수익방식에서는 토지에 대한 단기간의 투기목적을 위한 수요로는 가수요로 볼 수 있는바, 미실현 수익에 대한 평가가격에의 반영 정도를 파악하는데 유의

최유효이용의 원칙을 부동산 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로, 부동산의 가격은 부동산 외부의 요인에 의해서도 영향을 받아 형성된다는 033 부동산 가격 제원칙의 내용: 네이버 블로그 가격제원칙이다.

부동산 또한 경제재이므로 사회적, 경제적 환경의 영향을 받아 그 가격이 형성되며, 특히 부동산은 지리적 위치의 고정성이라는 자연적특성으로 인해 다른 일반재화에 비해 상대적으로 더 많은 외부환경의 영향을 받게 되는 것이다.

이는 적합의 원칙으로 같은 내용을 반대의 방향에서 달리 고찰한 것

비교방식에서 사례와 대상간의 지역요인 비교시 활용되고, 원가방식에서는 경제적감가의 산정시에 활용되며, 수익방식에서는 간접법에 의한 순수익의 산정시 지역요인의 비교에 활용된다. 가격형성요인 분석시 외부성의 원칙이 적용.

어떤 대안을 선택함으로 인하여 선택되지 않은 다른 대안 중 가장 큰 비용을 기회비용이라 하는데, 부동산의 가격은 이러한 기회비용을 반영하고 있다는 원칙이다.

부동산의 용도의 다양성으로 인해 시장참가자는 생산비보다는 부동산이 제공하는 효용과 차선의 기회가 제공하는 효용을 비교하여 가격을 결정한다.

비교방식, 수익방식에서 유사부동산의 관련자료를 분석하는 것은 사라진 기회의 고찰을 통해 그 기회와 대체관계에 있는 대상부동산의 가격을 산정할 수 있다는 기회비용의 개념에서 비롯된다.

투자자가 특정한 투자기회를 선택했다는 것은 다른 기회를 포기했다는 의미인바, 이런 의미에서 요구수익률은 다른 곳에 투자했을 때 대안적으로 얻어질수 있는 수익률이 되는 것이고, 투자에 대한 기회비용이 되는 것이다.

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빅데이터와 텍스트마이닝 기법의 적용과 한계: 항공산업을 중심으로

  • 발행기관 : 한국항공경영학회
  • 간행물 : 한국항공경영학회 추계학술발표논문집 2017권0호
  • 간행물구분 : 프로시딩
  • 발행년월 : 2017년 11월
  • 페이지 : 202-214(13pages)

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  • KISS주제분류 : 사회과학분야 > 경영학
  • 국내등재 :
  • 해외등재 :
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  • ISSN(Online) :
  • 자료구분 : 학술지
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  • 수록범위 : 2003-2021
  • 수록 논문수 : 609
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가격 분석의 가능성과 한계

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ScienceON Chatbot

재난재해 대응수단으로 드론저널리즘의 가능성과 한계에 관한 탐색적 연구 원문보기 KCI 원문보기 인용

Exploratory Research of Possibilities and Limiatation of Drone Journalism

본 연구에서는 사회저변에서 활용되고 있지만, 학술적 논의는 시작단계인 드론 특히, 재난 재해 대응의 중요한 수단으로서 드론저널리즘에 대한 개념과 의미, 미래 제기될 수 있는 법적 윤리적 쟁점들을 시론적 차원에서 모색하였다. 이를 위해 논문, 보고서 등 드론저널리즘 관련 문헌자료들에 대한 내용분석 방법론을 활용하였다. 선행연구를 통해 드론저널리즘은 혁신확산이론적 측면에서 '상대적 이점', '적합성', '시험가능성', '관찰가능성'은 높고 '복잡성'은 낮은 테크놀로지로서 저널리즘에서 그 확산가능성은 매우 높음을 확인하였다. 그러나 충돌 및 추락사고로 인한 안전문제, 개인초상권 등의 프라이버시를 심각하게 침범할 수 있다는 사생활 침해 논쟁, 낮은 구입가격과 취급용이성으로 인해 많은 이들이 쉽게 드론촬영이 가능함으로 인해 발생하는 정보의 정확도, 출처에 대한 시비가 발생할 가능성이 높다고 033 부동산 가격 제원칙의 내용: 네이버 블로그 전망된다. 선행연구를 기반으로 법적 윤리적 쟁점에 대한 해결방안을 제언한다면, 우선, 기술적 안정성(배터리, 충돌 방지 센서 등)이 요구되며, 드론활용 취재행위에 대한 저널리스트들의 인식전환과 윤리교육 실시, 드론저널리즘의 프라이버시 침해 등의 쟁점이슈의 사회적 공론화를 통한 제도 및 법적조치의 수립이 필요하다. 향후 후속 연구에서는 드론저널리즘에 대한 저널리스트들과 일반대중의 인식조사 등의 실증적 연구가 보다 정교하게 수행되어야 할 것이다.

Abstract

This study discussed the meaning of a drone, and especially drone journalism and legal and ethical issues around that, at an introductory dimension, which is used in various social bases, but is still just an academic discussion at the beginning stage. As a methodology, content analysis was used. It seems that drone journalism has high diffusibility as a technology with high 'relative advantage', 'compatibility', 'trial ability' and 'observability' and low 'complexity' in terms of the diffusion of innovation theory. However, it will be very likely that controversies will be raised, such as safety issue due to collision and crash, a dispute over violation of privacy that may seriously infringe privacy like individual portrait rights and a controversy 033 부동산 가격 제원칙의 내용: 네이버 블로그 about the accuracy and source of information as drone filming low price and ease of use. Suggest solutions to legal and ethical issues based on existing research. Technical stability is required. Also, it is necessary to change the awareness of journalists about the drones coverage and to educate ethics, and it is necessary to establish social public opinion on issues such as privacy violation and establish system and legal measures through it. Future research is expected to carry out empirical research including journalists and public awareness surveys.


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