부동산 투자

① 시세가 오를 집을 사서 기다린다. ② 임대 수익이 잘 나는 건물을 구매해서 세를 놓는다. ③ 재개발・재건축이 진행될 것으로 예상되는 지역에 집을 산다.

부동산 투자

예산/투자목적에 맞춘
부동산 매입전략

뉴욕 콘도 전문가와 뉴욕 콘도 관계자가 진행하는 세미나 및 가상투어 (Virtual Tour)로 신청자의 이메일을 통해 Zoom 링크를 보내드립니다. 해당 일정에 맞춰 접속하시면 됩니다.

뉴욕에서 콘도를 사면 좋은 이유?

1. 세계 정치/경제/예술/문화/교육의 중심지 뉴욕주는 남한 면적의 약 1.3배 크고 뉴욕시는 서울에 비해 약 1.4배 큰 도시입니다. 인구수가 미국에서 세 번째로 많은 주로, 인구의 대부분이 남동쪽 끝에 자리한 뉴욕시와 인근 도시에 몰려 있습니다. 뉴욕은 한국뿐만 아니라 세계인들에게 매우 영향력 있고 유명하며 친숙한 도시입니다. 2. 세계적으로 우수한 대학과 높은 교육 수준, 인재 밀집 도시 뉴욕은 주요 지역이니 만큼 유명한 학교들이 많습니다. 명문 아이비리그인 콜롬비아 대학교, 코넬대, 뉴욕대, 로체스터 공대, 콜게이트 대학교, 줄리어드 음대, 버룩, 파슨스, 프랫대, 맨해튼 음대, 세계 3대 요리학교 CIA 등 전 세계에서 우수한 인재들이 교육을 받기 위해 뉴욕을 찾고 있습니다. 그 외에도 SUNY 계열, CUNY 계열의 학교 및 60여개의 커뮤니티 컬리지가 위치해 있습니다. 3. 세계 부호 & 글로벌 기업들의 투자 지역, 부동산 가치 상승 뉴욕은 세계 부호들이 모여드는 도시인 만큼 부동산 가격이 쉽게 떨어지지 않는 곳이기도 합니다. 구글, 페이스북, 아마존 등 글로벌 업체들도 확장 및 진출을 추진하고 있습니다. 4. 임대료가 높은 뉴욕, 달러 자산으로 임대 수익 창출 뉴욕은 렌트비가 미국내에서도 가장 비싼 도시입니다. 투자 목적으로 구매를 하게 될 경우 홈 오너(Owner)가 되어 세입자에게 렌트를 줄 수 있고 렌트비가 높은 뉴욕의 경우 큰 수입원이 될 수 있습니다. 5. 부동산 중계료가 없고 신분/국적에 관계없이 거래 가능! 뉴욕에서 콘도 및 부동산 구매 시 부동산 중계 수수료가 발생하지 않습니다. 신분/국적에 관계없이 자유롭게 거래가 가능하기때문에 자산을 축척하는 수단으로 유리합니다.

“강북 아파트 값에 뉴욕 아파트 구입” 해외부동산 투자 ‘고개’

#1. 50대 김모 씨는 이달 중순 미국 뉴욕 맨해튼으로 ‘아파트 임장’(臨場·현장조사)을 떠난다. 62m²(약 19평) 규모의 방 하나짜리 아파트(콘도)를 직접 살펴보기 위해서다. 현 시세는 13억 원 후반대. 서울 성동구 아파트 평균 매매가격(13억6700만 원·한국부동산원 8월 가격 기준)과 엇비슷하다. 뉴욕 아파트 월세는 약 580만 원으로 지난해보다 40% 가까이 올랐다. 그는 “서울 아파트보다 미국 콘도가 세금이나 수익률 등에서 나을 것 같다”고 했다.

#2. 서울에 부동산 투자 사는 50대 이모 씨는 지난달 자녀와 함께 미국 뉴욕을 다녀왔다. 인근에서 대학 다니는 자녀 두 명이 거주할 집을 알아보기 위해서다. 그가 알아본 집은 미국 브루클린의 거실 하나, 방 하나짜리 69.4m²(약 21평) 콘도. 시세 14억 원인 이곳 월세는 2년 전 300만 원에서 최근 600만 원까지 치솟았다. 그는 “서울 강북 아파트 값과 별 차이 없어 차라리 매입해 아이들이 졸업하면 임대수익을 거둘 생각”이라고 했다.

코로나19 확산 이후 사실상 끊겼던 해외 부동산 투자가 다시 고개를 들고 있다. 최근 4∼5년간 뜨거웠던 국내 부동산 시장이 지난해 말부터 급격히 얼어붙으면서 자산가는 물론이고 부동산 투자에 관심 많은 일반인들까지 해외로 눈을 돌리고 있다.

이들 사이에서 부동산 규제가 덜하고 수요가 탄탄한 미국 부동산 시장이 인기다. 미국 대도시는 최근 부동산 수요가 커지고 임대료도 급등세다. 코로나19 확산으로 도시를 떠났던 근로자와 학생들이 코로나19가 진정되자 돌아온 데에 따른 것.

상업용 부동산을 향한 관심도 크다. 40대 박모 씨는 강남 꼬마빌딩을 매입하려던 계획을 접고 미국 뉴욕 꼬마빌딩 투자를 노리고 있다. 지난달 280억 원의 뉴욕 소호 2층 건물을 사려다 다른 매수자가 나타나 놓친 뒤 이런 생각이 더 커졌다. 그는 “소호의 상가 건물은 연 임대료가 20억 원 이상이라 수익률이 6%대”라며 “수익률 1∼2%대인 강남 꼬마빌딩 투자보다 낫다”고 전했다.

국내 시중은행과 증권사, 부동산 컨설팅 회사에서도 해외 부동산 투자 세미나가 연이어 열리고 있다. 올해 6월 해외 부동산 투자 설명회를 열려고 서울을 찾은 미국 부동산 중개법인 관계자는 3주였던 체류 일정을 2개월로 연장했다. 국내 시중은행 프라이빗뱅커(PB)는 물론이고 증권사들로부터도 미팅 요청이 이어졌기 때문. 미국 부동산 플랫폼 부동산 투자 코리니의 문태영 대표는 “미국은 주택 취득세와 종합부동산세 중과가 없는 등 규제가 덜해 최근 더 주목받고 있다”고 전했다.

전문가들은 해외 부동산 투자 시 신중해야 한다고 조언한다. 재산세와 소득세, 증여·상속세율이 국내와 다르기 때문이다. 외국환거래법상 부부 공동명의 취득이 불가능하고, 추후 상속 시 피상속인이 미국 시민권자가 아닐 경우 부동산 투자 1206만 달러(약 158억 원)를 넘는 자산은 최고 40%의 상속세가 부과된다. 안성용 한국투자증권 자산승계연구소 부동산팀장은 “미국은 종부세가 없어도 재산세가 비교적 높다”며 “현지 시장 변화에 빠른 대처가 어려울 수 있다는 점도 감안해야 한다”고 했다.

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① 시세가 오를 집을 사서 기다린다.

② 임대 수익이 잘 나는 건물을 구매해서 세를 놓는다.

③ 재개발・재건축이 진행될 것으로 예상되는 지역에 집을 산다.

이상의 3가지 방법으로 투자하기 위해서는 먼저 집을 사야 합니다. 이런 맥락에서 대부분의 사람들이 부동산 투자를 하려면 목돈이 필요 하다고 생각합니다. 몇 억이든 최소한 집을 살 수 있는 돈이 있어야 부동산 투자를 시작할 수 있다고 생각하는 것입니다.

하지만 그 정도 종잣돈이 반드시 필요했다면 부동산 투자를 하는 사람들이 이렇게 많지 않았을 것입니다. 최근 많은 사람들이 부동산 투자에 뛰어드는 것은 그리 많지 않은 돈으로도 투자를 시작할 수 있기 때문입니다. 일반적으로 수익형 부동산에 투자하기 위해서는 1천만~5천만 원 정도면 충분 ​ ​ 하다고 알려져 있습니다. 어떻게 그럴 수 있을까요?

집값 상승을 전제로 하는 갭투자

갭(Gap) 투자는 부동산 직접투자의 가장 대표적인 방법 입니다. 기본적으로 전세가와 매매가의 차이를 이용하는 방식이죠. 만약 전세가율이 80% 라면 전세를 통해 80%를 내고 20%의 비용만 스스로 감당하면 됩니다. 전세가율 (매매가격 대비 전세가격 비율) 은 곧 ‘남의 돈 (전세) 으로 집값을 얼마나 충당할 수 있느냐’ 와도 같은 말입니다. 전세가율이 높을수록 본인이 감당해야 하는 비용은 적어집니다.

한국감정원 이 발표한 2018년 6월 기준 서울 지역 아파트 평균 전세가율 은 69.8% 로, 조사에 따라서는 50%를 부동산 투자 기록한 곳도 있습니다. 하지만 이는 어디까지나 평균적인 수치일 뿐 지역별로는 80%를 웃도는 지역도 적지 않습니다.

'시간을 이기는' 부동산 투자 방법 [심형석의 부동산정석]

사진=게티이미지뱅크 부동산 투자 부동산투자는 수요와 공급의 지루한 심리 게임입니다. 시간과의 싸움이라는 말입니다. 대부분의 투자자들은 시간과의 싸움에서 집니다. 너무 빠른 시기에 매도를 선택하든지, 기다리다 지쳐 팔고 나면 가격이 오릅니다. 너무 빨라도 안 되고 너무 늦으면 위험할 수 있습니다. 어깨에 사서 무릎에서 팔라는 주식시장의 격언은 시간과의 싸움이 그만큼 어렵다는 의미입니다. 그게 아니라면 머리에서 사서 발에서 팔라고 말하겠지요.

주식시장에서 시간과의 싸움에 이기는 방법 중 하나는 적립식으로 투자하는 겁니다.투자 시점을 분산하면 시간이 고려 대상에서 사라지니 상품에 집중하게 됩니다. 상품에 집중하는 것이 가장 좋은 전략임을 모두 알지만 극소수의 투자자들만 이렇게 행동합니다. 그러다 보니 적립식이라는 강제적인 방법을 동원하는 겁니다. 부동산도 마찬가지인데, 2017년에 투자한 상품과 2021년에 투자한 상품의 수익률은 다릅니다. 상품도 중요하지만 타이밍을 무시할 수는 없습니다. 이러다 보니 자꾸 시간에 관심이 가고 상품보다는 타이밍에 집중하게 됩니다. 이런 박약한 의지를 북돋울 수 있는 방법이 있을까요.

시간을 이기는 부동산투자는 쉽지 않습니다. 주식과 다르게 부동산투자는 한 번에 목돈이 들어가기도 하고 매도 타이밍이 수익률에 엄청난 영향을 미치기 때문입니다. 언제 사고 언제 팔지를 신경 쓰지 말라는 것은 투자를 하지 말라는 걸로 받아들이는 사람들도 많습니다.

그래도 방법은 있습니다. 첫 번째는 적립식 주식투자와 마찬가지로 강제적으로 시간의 굴레에서 벗어나게 만드는 겁니다. 임대사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 현재 아파트는 임대사업자 등록이 되지 않는데 새 정부 들어 규제 완화가 어떻게 진행될지 지켜봐야 하겠습니다. 임대사업자로 등록함으로 그 기간 동안 답답하겠지만 시간을 이길 수 있습니다. 당분간 주택을 팔 수 없다는 가정 하에 어떤 주택을 매입하려면 정말 많은 고민을 해야 합니다. 좋은 상품을 선택하는 것도 중요하지만 최소 10년 앞을 내다보고 부동산시장을 예측해야 합니다. 상품에 대한 자신도 확보해야 하지만, 시장에 대한 확신도 있어야 합니다. 바람직한 투자자가 될 수밖에 없습니다.

두 번째는 어느 정도는 월세가 잘 나오는 상품을 선택하는 겁니다. 과거와 다르게 최근에는 월세 받는 부동산과 전세 받아 시세차익을 내는 부동산 간 구분이 비교적 뚜렷해지고 있습니다. 올해 5월 주택 임대차시장에서 월세의 비중은 60%에 가깝습니다. 부동산 투자수익은 운영수익과 자본수익으로 나눌 수 있습니다. 운영수익은 월세와 같이 매달 일정한 금액이 유입되는 현금흐름입니다. 자본수익은 팔 때 발생하는 시세차익입니다. 세법에서 양도차익이라고 말하는 그것입니다. 투자수익은 이 두 가지가 더해져 발생합니다. 과거에는 월세 받는 아파트가 거의 없었기 때문에 이런 식의 구분은 큰 의미가 없었습니다. 그러나 지금은 전세에서 월세로 임대차계약이 바뀌고 있어 이런 아파트들이 더 이상 희소하지 않습니다.

부동산 투자를 해보면 월세가 잘 나오는 부동산은 시세차익이 많이 나지 않습니다. 시세차익이 괜찮은 부동산은 월세가 시원찮습니다. 따라서 어느 정도 월세가 잘 나오는 상품은 시세차익을 염두에 두지 않는 것이 좋습니다. 시세차익의 고민에서 해결되면 언제 팔아야하고 어느 시점에서 매입해야 하는지의 굴레에서 해방될 수 있습니다. 완벽히는 아니지만 월세가 잘 나오는 지역과 상품에 집중하게 됩니다. 시세차익은 덤이라는 새로운 투자인식으로 무장하면 오롯이 상품에 전념할 수 있습니다.

선진국의 주식투자자들은 대부분 배당에 집중합니다. 배당을 잘 주는 기업의 주식을 좋은 상품으로 판단합니다. 배당이란 매달 받는 월세를 특정 기간 동안 모아놓는 것이나 다름 없습니다. 주식을 보유함으로써 얻는 시세차익은 덤이라고 생각합니다. 우리 부동산투자자들도 이제는 이런 선진국 주식투자자와 마찬가지의 투자 자세를 견지하는 것이 필요합니다.

시간을 이기는 투자는 기본적으로는 상품에 집중하는 투자방식입니다. 상품에 집중하게 되면 잘 맞지도 않는 부동산시장의 예측은 무시해도 됩니다. 사실 부동산시장이 오르고 내리는 데에는 여러 이유가 있겠지만 너무 많은 변수에 좌우되기 때문에 이를 정확하게 예측한다는 것은 거의 불가능합니다. 불가능한 일에 매달려 시간과 노력을 허비하는 것보다는 좋은 상품을 고르는데 집중하는 것이 바람직한 투자자의 자세입니다. 이제 부동산투자자들도 시간을 이기는 투자를 고려할 때입니다. '고령화'와 '저성장'은 필히 임대사업자를 늘리고 월세 받는 상품을 부각시킬 것이기 때문입니다.

REI Capital Growth

우리는 상업용 부동산을 사고… 영원히 보유합니다! 모든 임대 수입은 더 많은 상업용 부동산을 구입하는 데 재투자되어 가치가 높아집니다. 부동산 투자 펀드 기하 급수적으로.

우리의 REI 투자 철학은 Warren Buffet 모델을 모방합니다.

"우리가 가장 좋아하는 보유 기간은 영원하다".

우리는 상업용 부동산을 사고… 영원히 보유합니다! 모든 임대 수입은 더 많은 상업용 부동산을 구매하기 위해 재투자되어 펀드의 가치를 기하 급수적으로 증가시킬 것입니다.

REICG 상업용 부동산 펀드는 어떻게 다릅니 까?

대부분의 부동산 투자 펀드는 배당 / 배당 또는 기초 재산의 청산을 통해 두 가지 방법 중 하나로 수익을 분배합니다.

REICG는 부동산 인수로 인해 발생한 현금 흐름을 재투자하여 더 많은 부동산을 구매합니다. 이 투자 방법론은 펀드의 총 현금 흐름을 증가시켜 펀드가 더 많은 부동산을 구매할 수있게하여 포트폴리오를 기하 급수적으로 성장시킵니다. REICG는 펀드의 가치 상승을 통해 투자자의 자금을 늘리는 장기 투자 상품입니다.

대부분의 부동산 투자는 본질적으로 제한된 유동성으로 장기적이지만 REICG는 투자자가 일정에 따라 주식을 청산 할 수있는 유동성 수단을 개발했습니다.

세계에서 가장 부유 한 가족처럼 부동산에 투자하십시오.

상위 1%는 수 세대 동안 상업용 부동산으로 부를 축적했습니다. 그들은 투자 등급을 구매할 수 있는 독점적인 액세스 권한을 가졌습니다. 상업용 부동산, 이러한 자산을 장기적으로 보유합니다.

그들은 임대 수입의 대부분을 더 많은 부동산에 재투자하고 부를 기하 급수적으로 증가시킵니다.

A에 투자하는 이유 REI Capital Growth 상업용 부동산 투자 펀드?

당신을 위해 돈을 사용하는 것은 재정적 자유로 가는 입증된 길입니다. 그리고 부동산 업계에서 일하기 위해 돈을 투자하면 독특한 이점이 있습니다.

부동산 투자는 특히 전문가가 모든 것을 관리하는 부동산 펀드에 투자할 때 다른 유형의 투자보다 더 안정적인 것으로 알려져 있습니다. 그러나 대부분의 사람들은 부동산을 직접 짓거나 구입해야만 부동산에 들어갈 수 있다고 생각합니다.

A 부동산 투자 펀드 부동산 투자 시장에 진입하는 입증된 방법 중 하나입니다.

그러나 그 전에 기본 사항을 살펴보겠습니다.

부동산 투자 펀드란 무엇이며 어떻게 작동합니까?

부동산 투자 펀드는 부동산 투자를 목적으로 개인 또는 기업 투자자로부터 자금을 모은 것입니다. 법적 의미에서 부동산 펀드는 같은 생각을 가진 투자자들을 모으기 위해 만들어진 법인체입니다. 대부분의 경우, 미국 상업용 부동산 펀드 투자자는 시세차익을 통해 이익을 얻는다.

부동산 펀드 투자의 몇 가지 이점

#1: 포트폴리오 다각화

당신이 전문가이든 아니든, 일반 투자자가 자산을 관리하면서 시장 변화나 경기 침체를 정확하게 예측하는 것은 어려울 수 있습니다.

시장이 변하면 일부 부동산 유형은 다른 유형보다 더 위험해질 수 있습니다. 이러한 관리에 더해, 하나가 아닌 여러 개의 부동산에 대한 투자는 프로를 제외하고는 거의 불가능할 수 있습니다. 그 곳이 REI Capital Growth 상업용 부동산 펀드를 운영하고 성장시킨 다년간의 경험을 가지고 있습니다.

#2: 낮은 진입점

부동산을 사기 위해 큰 돈을 저축할 때까지 일하는 대신, 우리의 미국 상업용 부동산 펀드는 더 적은 자본과 훨씬 적은 노동으로 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공할 것입니다.

#3: 수동적 투자 전략

부동산을 찾고, 조사하고, 확인하는 과정을 고려할 때 그것만으로도 정규직이 될 수 있습니다. 다년간의 경험으로, REI Capital Growth 우리의 상업용 부동산 부동산 투자 투자 펀드를 통해 당신에게 진정으로 수동적인 기회를 제공하는 일을 적절하게 투입하고 보상을 얻는 방법을 알고 있습니다. 우리는 처음부터 끝까지 모든 작업을 수행합니다. 당신의 책임? 상위 1%처럼 세대의 부를 투자하고 합성하고 성장시키십시오.

세계에서 가장 부유 한 가족처럼 부동산에 투자하십시오.

상위 1 %는 몇 세대 동안 상업용 부동산으로 부를 늘 렸습니다. 그들은 투자 등급, 상업용 부동산을 구매하고 장기적으로 이러한 자산을 보유 할 수있는 독점적 인 액세스 권한을 가졌습니다.

그들은 임대 수입의 대부분을 더 많은 부동산에 재투자하고 부를 기하 급수적으로 증가시킵니다.

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