REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라

마지막 업데이트: 2022년 1월 24일 | 0개 댓글
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- NPL은 경매로 넘어가는 부동산의 근저당 채권을 매입하는 투자상품이다.

아주경제 이명철 기자=최근 경매업계에서 NPL(부실채권)에 대한 관심이 높아지면서 이에 대한 부작용도 만만치 않게 나타나고 있다. 바로 미숙한 투자에 따른 큰 피해와 사기행각이 속출하고 있는 것이다.

2일 경매업계에 따르면 최근 NPL을 도구로 사기를 친 일당이 경찰에 적발된 바 있다 .이들은 고액의 악성채권을 헐값에 사들여 이를 미끼로 투자자금을 유치한 것으로 드러났다.

경기 침체로 투자처가 마땅치 않다는 점을 노리고 금융감독원의 인가를 득한 금융기관에서만 가능한 유사수신행위를 불법자행하고 있는 것이다.

하지만 이 같은 사기는 투자 전 채권에 대해 학습했거나 NPL의 경우 담보 내역과 채권유효기간·채권 판매처만 확인했어도 피해를 입지 않았을 것이라는 게 전문가들의 전언이다.

NPL투자는 채권을 액면가보다 낮은 가격으로 매입한 뒤 경매에 부쳐 그 배당금을 받아 차익을 거두거나 배당액 자체를 높이는 등 체계적이고 전문화된 영역이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “NPL투자 개념은 우량한 채권을 적정가에 매입해 고도의 투자기법 운용으로 최선의 수익을 창출하는 것”이라며 “단기간에 말도 안 되는 고수익을 낼 수는 없다”고 지적했다.

투자의 주요 수단인 경매는 4~6개월 간의 진행 기간을 거쳐 고정 수익을 장기 보장한다는 말은 맞지 않다. 또 은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하기 때문에 투자 직후 20~30%의 수익을 보장해주는 것은 불가능하다.

이 방식으로 수익을 내려면 현장실사를 통한 물건가치 측정 및 실거래가 조사, 물건에 설정된 유치권 등 특수권리의 진위 여부 확인, 배당액 및 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등을 필요로 한다. 과정을 제어할 수 있는 투자기법과 시중은행 수준 채권관리 능력도 요구된다.

NPL투자기관 중 상당수는 부동산 업무 쪽으로 역량이 집중돼 금융권 여신관리 경험을 가지고 있지 않다는게 부동산태인의 설명이다.

정대홍 팀장은 “NPL전문성이 결여됐을 경우 사기 피해는 물론 투자 결과도 좋지 않은 경우가 많다”며 “부동산과 금융분야 역량이 충분한 전문가 집단에 의뢰해 확실한 수익을 안정적으로 추구하는 것이 현명하다”고 조언하다.

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지난해부터 서울 서초동을 비롯, 전국 법원 주변에서는 신종(新種) 재테크 강좌가 성행하고 있다. 전국 대형 서점의 재테크 코너도 상황은 비슷하다. 주인공은 부실채권(NPL)이다. 근저당권을 매입하는 형식의 NPL 투자는 고수익을 꿈꾸는 많은 부동산 투자자들의 주목을 한 몸에 받고 있다. 그러나 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 말처럼 ‘고수익’이라는 환상에 취해 낭패를 겪는 이들도 적지 않다. 법원경매 전문가들은 “금융기관의 부실채권을 인수한다는 점에서 NPL은 상품 자체가 전형적인 ‘고위험 고수익’구조”라고 말한다. NPL 투자에 숨겨진 함정을 짚어봤다.


- NPL은 경매로 넘어가는 부동산의 근저당 채권을 매입하는 투자상품이다.

지난해부터 서울 서초동 서울중앙지법 주변 법원경매 학원에서는 NPL(부실채권) 투자를 가르치는 곳이 상당히 늘었다. 하나같이 과거에 법원경매를 가르치던 곳들이다. 한 교육기관 관계자는 “법원경매는 이미 관련 서적이 홍수처럼 쏟아져 나와 수강생을 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 모집하기 쉽지 않은 데 비해, NPL은 아직 덜 알려져 있어 새로운 수익사업으로 적극 활용하고 있다”고 말했다.

경기도 수원에 사는 김수찬씨는 얼마 전 한 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 재테크 행사에 참석해 NPL 투자를 처음 소개 받았다. 이날 행사는 법원정보업체 디지털태인과 IBK기업은행이 공동 주최한 무료행사였다. 김씨는 “지방 모 사립대학 겸임교수가 강사로 나와 NPL 투자로 돈을 번 사례들을 설명했는데 꽤 흥미로웠다”고 말했다.

NPL 투자열풍은 서점가도 휩쓸고 있다. , , , 등 NPL 서적은 법원 경매서적과 함께 재테크 분야에서 상위권에 랭크돼 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 있다. 네이버, 다음 등 주요 인터넷 포털에서도 관련 온라인동호회와 교육기관들의 소개 글을 손쉽게 찾을 수 있다.

NPL(Non Performing Loan)은 이자나 원금이 회수되지 않은 연체상태의 담보 대출 또는 무담보 신용대출을 의미한다. 이자, 원금을 내지 않아 경매로 넘어갈 위기에 놓인 부실채권이 바로 NPL이다.

근저당권이 NPL로 바뀌는 과정은 다음과 같다. A집이 원금과 이자를 3개월가량 내지 못해 연체되면, 채권을 가진 금융기관은 대출금액보다 훨씬 싼 가격에 전문 처리 기업으로 넘겨 회계상 손실을 줄인다. 특히 최근 BIS(국제결제은행) 기준이 강화되면서 금융기관들의 부실채권 처리는 더욱 적극적이다.

법원 주변 교육기관, NPL 강좌 속속 개설
이러자 NPL 전문처리회사들의 움직임이 빨라졌다. 은행이 매각한 근저당권(채권)은 NPL 전문처리회사들의 손을 거쳐, 일반인에게 매각된다. 주요 교육기관들이 교육생들에게 장려하는 NPL이란 전문처리회사들이 매각하는 부실채권을 말한다. 현재 국내 NPL 전문처리시장은 주요 시중은행들이 공동 출자해 설립한 연합자산관리(유암코)를 비롯해 대신에프앤아이(F&I), 외환F&I 등이 있다. SBI저축은행과 OSB(옛 오릭스저축은행) 등 제2금융권 회사들도 별도로 NPL 전문회사를 설립해 시장에 적극 뛰어들고 있다.

일반인들이 NPL 투자로 수익을 올리려면 두 가지 가정이 성립돼야 한다. 첫째, NPL 전문처리회사로부터 사들이는 채권값과 시장가격 사이 간격이 커야 한다. 일반 시세보다 높은 할인율을 적용 받아 채권을 사들여야 나중에 시장에 내놨을 때 수익을 얻을 수 있다. 두 번째로 유념해야 할 점은 해당 NPL이 경매로 넘어가 비싸게 낙찰 받는 경우다. 다시 말해 매입 할인율이 높았던 근저당권이 법원 경매에서 비싸게 팔려, 두 가지가 모두 충족될 경우에만 고수익을 올릴 수 있다.

NPL로 처리된 부동산 물건은 추후 법원경매를 통해 매각 절차를 밟는다. 예를 들어 A라는 집에 설정된 6000만원짜리 1순위 근저당권을 3000만원에 매입했다고 치자. 추후 이 집이 경매에서 제3자에게 5000만원에 낙찰되면, 이 NPL에 투자한 사람은 2000만원의 수익을 얻는다는 계산이 나온다. 대부분의 교육기관들과 관련 서적들이 NPL 투자를 홍보하는 것이 이와 같은 ‘저가 취득, 고가 낙찰’이라는 이상적인 구조다.

상계(相計)처리 방식도 NPL 투자에 자주 등장하는 투자기법이다. 상계처리란 세입자나 근저당권자(NPL 보유자)가 법원 경매에 참여해 낙찰 받은 뒤, 배당 받을 돈의 일부를 채권으로 대체하는 방식이다. 예를 들어 경매로 나온 1억원짜리 아파트가 있다고 치자. 이 아파트의 1순위는 5000만원이고 후순위자인 C씨는 2000만원의 돈을 빌려주고 근저당권을 3000만원으로 설정했다. C씨는 추후 이 아파트 경매에 참여해 최고가로 8000만원을 기입해 낙찰 받았다. 이럴 경우 그는 낙찰금액에서 자신의 3000만원을 뺀 5000만원만 1순위 채권자에게 주고 나머지는 상계처리 신청을 하면 된다.

결국 상계처리에 있어서도 중요한 것은 채권값을 최대한 많이 할인 받아야 한다는 점이다. 그래야 나중에 해당 물건이 경매로 넘어가도 상계처리 시 추가비용이 적게 든다. 강은 지지옥션 팀장은 “NPL 투자는 절세효과까지 기대할 수 있는 투자기법”이라고 설명했다.

할인율 높은 우량 NPL 찾기 힘들어
그러나 할인율이 높더라도, 최종 입찰 과정에서 예상보다 물건이 싸게 낙찰되면 손해가 생길 수도 있다. 경매 2~3회 정도 유찰돼 입찰가가 감정가의 50% 수준에 머물게 되면 할인 매입을 감안하더라도 NPL 투자금은 손실로 이어진다. 저가에 채권을 매입하지 못하는 경우에도 투자 실패로 이어질 수 있다. 종합법률사무소 ‘청명’의 김영수 경매실장은 “주요 교육기관마다 최근 ‘부동산 열기로 법원 경매 현장의 낙찰가율이 오르고 있다’며 NPL 투자를 부추기고 있지만, 이러한 투자 열기는 NPL 매입가도 동시에 올리고 있는 요인”이라고 설명했다.

당장 NPL 전문처리기관들의 운영 수익률이 갈수록 떨어지고 있다. 지난해 10월 우리금융경영연구소가 펴낸 보고서 ‘국내부실채권 시장의 현황과 과제’에 따르면, 지난해 상반기 매각된 주요 시중은행의 부실채권 낙찰가 비율이 대부분 90%를 상회한 것으로 나타났다. 이는 채권값과 매각가 사이 별 차이가 나지 않았다는 것을 의미한다. 보고서를 쓴 김수기 우리금융경영연구소 책임연구원은 “관련 업체 간 시장 내 경쟁이 심해지면서 연 10%대를 유지하던 부실채권 투자수익률이 올 들어 5%대로 하락했다”고 말했다.

수익률이 낮아지기는 개인들도 마찬가지다. 법무법인 ‘참진’의 황지현 경매실장은 “전문처리기관들의 수익률이 이 정도라면 개인들은 더 낮을 것”이라고 내다봤다. 등기부등본상 기재된 채권자가 유동화주식회사일 경우 대부분 NPL을 매입할 수 있다. 등기부등본에 기재된 NPL 전문회사를 사전에 파악한 뒤, 해당 기업을 찾아가 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 매입 가능 여부를 확인하면 된다.

개인들이 NPL 투자로 수익을 올리기 위해서는 안전하면서 고수익이 보장된 채권을 매입하는 것이 관건이다. 그러나 두 가지를 모두 충족하는 채권을 찾기란 현실적으로 쉽지 않다. 익명을 요구한 한 경매전문가는 “NPL 처리과정상 권리관계가 깨끗하지 못한 물건이 대체로 일반에 매각되는 경우가 많다”고 말했다. 쉽게 매각이 가능한 유망지역 NPL은 시중에 잘 판매되지 않고 있다는 것이다.

또 간혹 상계처리에 어려움을 겪는 일도 발생한다. 대표적인 것이 채무자가 배당이의신청을 하는 경우다. 이렇게 되면 법원은 상계처리를 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 허락하지 않는다. 자칫 소송으로 이어지면서 투자금이 장기간 묶일 수도 있다. 채권 매입가가 일반 시세보다 비싸면 상계처리를 한다고 해도 역시 손해다.

NPL 투자 역시 주요 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있다. 이른바 ‘질권(質權) 설정’이라고 불리는 NPL 담보대출은 계약금 명목으로 10%만 내면 최대 90%까지 대출 받을 수 있다. 특히 제2금융권의 움직임이 적극적이다. 하지만 투자자가 추후 상계처리를 목적으로 할 경우 질권설정에 따른 자금대출을 받을 수 없다.

황지현 실장은 “대형 시중은행보다는 중소 저축은행이 보유한 채권 중 헐값에 매각되는 우량 NPL이 포함될 가능성이 많다”면서 “우량 NPL을 찾기 위해 발품을 파는 것과 동시에 해당 집에 대한 권리분석을 완벽하게 끝마쳐야만 고수익을 낼 수 있다”고 밝혔다. 최근 전국 법원경매 현장에서는 배당이의신청으로 상계처리를 하지 못하거나 소유권 이전에 어려움을 겪다가 보증금을 포기하는 사례가 속출하고 있다.

안전하다고 소문난 ‘담보부 NPL’


한때 경매는 일반인도 어렵지 않게 돈을 벌 수 있는 수단 중 하나였다. 가끔은 부동산 경기가 위축될 때도 있었지만 대체로 택지 개발과 낙찰 받은 물건 주변이 재개발 또는 재건축이라는 호재가 발생했고, 게다가 지하철이 생기면서 부동산 가격은 더 높이 뛰어 올라 재매각 수익이 가능했다. 그러나 지금은 경매가 인기 있는 재테크수단이 되면서 최근 낙찰가가 감정가 90%를 넘기는 등 경매를 통해 수익을 내는 일이 쉽지 않게 되었다. 퇴직자들이 몰려들고 대학생들도 알바로 모은 종자돈으로 경매를 하고, 아이를 들쳐 업은 주부들까지 경매 학원이나 인터넷 카페에서 배운 지식을 토대로 경매시장에 발을 딛는 등 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지다 보니 당연히 경매 가격이 올라 경매로 재미를 보기가 더 어려워진 상황이다. 이 와중에 새롭게 등장한 재테크 투자처가 경매보다 한발 앞선 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이다. NPL은 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 채권으로 매입하여 누군가 낙찰이 되면 배당으로 수익을 내는 재테크 기법이다.

안전하다고 소문난 부동산 투자, 담보부 NPL
먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말한다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 한다. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자이다. 쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데 근저당권은 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이다.
NPL은 말 그대로 금융기관이 개인 가계자금과 법인 및 개인 사업자 등에 부동산을 담보로 대출을 지원하였으나 채무자가 이를 제때 갚지 않아서 채권 추심을 통해 강제 회수해야 하는 상황에 이른 채권이다. 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. 무담보 NPL은 신용대출을 비롯해 카드할부 채권, 개인회생 채권, 정수기 렌탈 채권, 자동차 리스 채권까지 다양하다. NPL은 몇 십만 원대 통신요금 채권에서부터 수십억 원짜리 부동산 담보부 부실채권까지 그 금액과 내용이 무척 다양한데, 흔히 이를 썩은 사과에 비유하곤 한다. 하지만 개인 투자자에게 NPL이란 은행에서 담보로 취득한 부동산을 할인받아 싸게 사올 수 있는 재테크 수단이다.


이러한 담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부가 선택 가능하다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이다. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다.

담보부 NPL 투자의 문제점?
NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문이다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순이다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요하다. 대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있다.


담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나이다. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기이다.
현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품이다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫이다. 따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 한다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 된다.

(조세금융신문) NPL(Non Performing Loan)REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 이란 금융권의 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말한다.

NPL의 현금화 방법은 은행으로부터 채권을 사들인 유동화전문회사가 도매상이라면 이를 다시 소매상인 신용정보회사 또는 자산관리회사가 채권을 매입하여 직접 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 또는 개인투자자에게 매각하고 개인투자자들은 구입한 근저당채권을 결국 채무자와 협상을 통하여 종결하거나 부동산 경매를 통하여 자금을 회수하는 절차를 거치게 된다.

따라서 NPL과 부동산경매는 불가분의 관계에 있다고 할 수 있다.

근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고(高)이율의 연체이자를 받아가는 방법이다.

뿐만 아니라 투자자가 관심을 둔 물건에 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 대해서 남들보다 좋은 위치에서 선점하여 경쟁을 따돌리고 직접 낙찰받는 방법이며 낙찰받은 부동산을 나중에 매도할 경우에 양도소득세를 안 내거나 적게 내는 방법 등이 NPL투자법이다.

그러니 NPL 투자법이 따로 있는 것이 아니고 NPL투자는 경매도 잘 알아야 한다는 말이 된다.

최근 일반 투자자들 사이에서 NPL 투자가 화두가 되고 있다. 이는 그 내용을 잘 모르는 사람들의 말이다.

물론 경매도 그러하듯이 NPL 투자도 경매처럼 그 물건을 잘 파악하고 고르면 고 수익을 낼 수 있다는 것은 당연한 이치다.

NPL을 매입해서 현금화하는 과정은 채무자와 합의를 해서 조기에 현금화하는 방법도 있지만 이는 그리 쉽지만은 않다. 이유는 이미 부실 채권화된 물건은 채무자의 능력이 한계에 있기 때문이다.

그래서 경매를 통하여 현금화해야 하기 때문에 경매에 대한 지식은 꼭 갖추고 있어야만 NPL 투자를 잘 할 수 있다.

NPL투자의 장점으로는 첫째, NPL을 경매를 통하여 현금화하는 작업은 짧게는 6개월, 길게는 1년 이상 기간이 소요되며 그동안 일반적으로 18% 이상의 고액 연체이자를 챙길 수 있다.

물론 이런 물건은 당연히 매물로 나올 확률이 적다. 즉 담보여력이 충분해서 원금도 찾고 고(高)이율의 이자도 남길 수 있다면 누가 이런 고수익 물건을 팔려고 하겠는가?

만약 판매를 한다고 해도 협상과정에서 수익률은 대폭 떨어진다고 봐야 한다. 금융기관이나 유동화전문회사는 일반 투자자들보다 훨씬 더 영리하고 전문가이기 때문이다.

둘째, 경매기간 동안 이자수입을 목적으로 투자하는 경우가 아니라면 직접 매입하는 REAL ESTATE  ‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라 측면에서도 장점으로 작용한다. 저가로 협상한 매입가격에도 불구하고 서류상의 채권금액에 해당하는 금액으로 입찰하여 입찰경쟁에서 우위를 점할 수 있는 장점이 있기 때문이다.

셋째, 고액낙찰로 인한 금융기관의 대출 편의성을 누릴 수 있다는 장점이 있다. 금액이 높으면 대출금액도 올라가기 때문이다. 또한 일반경매시장에서는 채권자가 낙찰받는 등 특수한 경우를 제외하고는 일반투자자의 입장에서는 수요자의 위치에 놓이게 된다.

그러나 NPL 경매시장에서는 채권양수인은 공급자와 수요자 위치를 겸하기도 하고 한쪽 위치에만 있을 수도 있다.

넷째, NPL를 매입하고 이 NPL을 통해 경매에서 물건을 직접 유입한다. 이 경우 자산매각에 따른 수익을 기대할 수 있고, 양도 소득세 절감 효과도 가질 수 있다.

경매에서 낙찰금액을 NPL로 구입하면 채권 상계한 금액만큼 높게 제시할 수 있고, 낙찰될 확률도 높아짐과 동시에 낙찰될 경우 낙찰가를 높게 책정할 수 있어 낙찰 후 양도시에 양도차액이 줄어드는 효과가 있다.

또한 양도소득세는 채권에 대해서는 부과하지 않아 NPL을 채권상계할 경우에 양도세 부담이 없다. 그래서 실질적인 양도세 절감효과를 가질 수 있는 것이다.

NPL 투자의 위험은 단독 저당권 물건이 아니고 여러 순위의 저당권이 설정된 물건인 경우 진행 중인 물건의 경매 취하로 인해 자금이 묶인다던지, 물건을 경매에서 유입해도 양도세 절세가 그리 크지 않은 점 등 여러 가지 위험이 존재한다. 그리고 예상보다 저가의 낙찰로 인한 손실 위험 등도 당연히 고려되어야 한다.

뿐만 아니라 은행에서는 손해를 보면서 좋은 상품을 싼 가격에 팔지 않는다. 싼 가격에 매각하는 것은 그만큼 위험이 있다. 아니면 지방에 소재하는 물건으로 잘 팔리지 않는 물건일 것이다.

따라서 투자하려는 물건이 있으면 꼭 현장을 답사하고 현장에서 낙찰 이후 매각이 쉽게 되는지, 임대가 쉽게 되는지 그리고 물건에 대한 권리분석과 명도가 쉽게 되는지 파악해야 한다. 이런 것을 소홀히 하면 위험에 빠질 수 있다.

부동산은 자연적인 특성인 위치의 고정성으로 인한 안정성이 있는 반면 시대적 흐름에 따라 그 용도와 가치가 변화한다는 점을 인식해야 한다. NPL을 조금이라도 싸게 산 매수자가 낙찰배당금을 통해 예상한 수익을 내고, 잔여채권에 대해서는 감면 및 채무조정을 실시한다면, 채권자와 채무자가 서로 상생하는 게임이 될 수도 있는 것이 NPL 시장만이 갖는 특징이다.

끝으로 NPL 투자는 부동산 자체가 아닌 배당금을 노린다는 점에서 경매와는 성격이 다르다. 다만 투자금을 회수하려면 경매가 꼭 필요하기 때문에 경매 기초 지식이 있어야 한다.


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